海外不動産 売買契約書 確認｜署名前に見るべき10項目

海外不動産の売買契約書（SPA）は、署名の前に、価格と支払い条件、引き渡し時期と遅延時の補償、解約と返金、資金の管理方法、権利の内容などを必ず確認します。署名後の変更は難しいため、不明点は署名前に書面で解消してください。

確認すべき10項目

項目	見るポイント
当事者	売主の名称、登録
物件の特定	住所、面積、仕様
価格・通貨	総額、為替の扱い
支払い表	時期、金額、遅延時の扱い
引き渡し時期	予定日、延長の条件
遅延の補償	補償の有無、金額
解約・返金	買い手の解約条件
資金の管理	エスクロー口座の有無
権利の形態	フリーホールドか
紛争解決	準拠法、管轄

建築前物件で特に重要な条項

Off Plan Propertiesの外国人向け購入ページでは、ドバイの売買契約書は署名から60日以内にドバイ土地局に登録すること、買い手の支払いはエスクロー口座に入り、検証された工事の進捗に応じて払い出されること、同社の提携法務チームが契約書を確認する旨が説明されています。これは同社の説明ですが、同じ観点を、自分の契約書でも確認しましょう。

同社は契約条項のガイドも公開しており、建築前の契約で見るべき条項の整理に使えます。開発会社の破綻に備える考え方は、開発会社の倒産対策のガイドで解説されています。

要点：契約書で守られるのは、書かれていることだけ。口頭の約束は、書面にしてもらう。

署名前の手順

1. 契約書の全文を、署名の十分前に受け取る。
2. 翻訳を依頼し、日本語で内容を理解する。
3. 現地の弁護士に、買い手の立場で確認してもらう。
4. 疑問点を書面で質問し、回答も書面で受け取る。
5. 家族や第三者と共有し、冷静に判断する。

見落としやすい条項

• 仕様変更や面積の増減を、売主が一方的にできる条項。
• 遅延の補償が、買い手に不利な上限や条件になっている。
• 買い手の解約時に、支払い済みの金額の多くを没収される。
• 管理費や追加費用の負担が、別紙に書かれている。

費用全体は購入費用の内訳で、詐欺的な勧誘の見分け方は詐欺の見分け方で確認できます。購入手順の中での契約の位置づけは購入手順の記事をご覧ください。

弁護士の選び方

弁護士は、販売会社の紹介だけでなく、自分で探した独立した弁護士にも相談することをおすすめします。報酬の体系、外国人の不動産取引の経験、日本語または英語での対応を確認します。販売会社の提携先は、便利ですが、利害関係がある点も理解して使い分けてください。

補足：支払い表と引き渡し条項の読み方

支払い表では、各回の金額が物件価格の何パーセントにあたるのか、支払いの条件が日付なのか、工事の進捗なのかを確認します。進捗連動の場合は、進捗を誰がどのように確認するのかも重要です。日付に連動する場合は、工事が遅れても支払いだけが先に進むことになるため、遅延時の扱いと合わせて読んでください。

引き渡し予定日の落とし穴

契約書の引き渡し予定日に、「予定」「目安」「延長できる」といった言葉が付いていないか見てください。たとえば、一定期間までの遅延は補償なしと書かれている場合があります。その期間が何か月なのか、延長の理由が限定されているのかを確認しましょう。

解約と返金

買い手が解約する場合と、売主が引き渡せない場合とで、返金の条件は別々に書かれます。買い手の都合による解約で、どこまで没収されるのかは、決断前に知っておくべき最重要事項のひとつです。資金計画についてはローンの選択肢も参考にしてください。

質問を書面に残す

契約書の疑問点は、メールで質問し、回答を保存します。回答が契約書の文面と食い違う場合は、契約書が優先されるため、必要なら契約書の修正を求めます。

署名の直前に確認する最終チェック

署名するページの名前と日付、物件の番号、金額と通貨、口座情報が、これまでの説明と一致しているかを、最後にもう一度確認します。ページの差し替えや、別紙の追加がないかも見てください。署名したあとに受け取る控えの全ページが揃っているかも確認し、原本か電子データで、長期間保管します。契約後に疑問が出たとき、この控えが唯一の根拠になります。署名を急かされた場合は、一度持ち帰る権利があると考えてください。