海外不動産 確定申告｜国外財産調書と損益通算の注意点

海外不動産を持つ日本居住者は、賃貸収入や売却益を日本で申告するのが原則で、国外財産の年末合計額が5,000万円を超える場合は、国外財産調書の提出も必要です。さらに、国外中古建物の損失は損益通算に制限があるため、制度を確認して申告してください。

申告が必要になる場面

場面	手続き
賃貸収入がある	不動産所得として確定申告
売却した	譲渡所得として確定申告
現地で税を納めた	外国税額控除を検討
国外財産が基準を超える	国外財産調書を提出

国外財産調書

国外財産調書は、年末（12月31日）時点の国外財産の合計が5,000万円を超える居住者が、翌年の3月15日までに税務署へ提出するものです。不動産、預金、有価証券などが対象になります。評価の方法や対象は、国税庁の案内に従ってください。制度は改正されることがあるため、必ず最新情報で確認してください。

国外中古建物の損益通算制限

国外にある中古の建物の賃貸で、減価償却費が原因で赤字になった場合、その赤字は他の所得（給与など）と損益通算できない扱いになっています。減価償却による節税を前提にした収支計画は、成り立たないことがあるため、制度を確認してください。

要点：申告は購入前の計画の一部。購入後に慌てないよう、買う前に税理士へ相談する。

準備しておく書類

1. 売買契約書と、支払いの明細。
2. 賃貸契約書と、家賃の入金記録。
3. 管理費、修繕費、保険の領収書。
4. 現地の税の納付書。
5. 為替レートの記録。

書類は、日本語に翻訳しておくと、申告の作業が楽になります。

全体の税金の位置づけ

購入にかかる税金の記事で、購入、保有、売却の3段階の税金を整理しています。収益の試算は利回りの計算方法をご覧ください。

販売資料との関係

Off Plan Propertiesの外国人向け購入ページは、UAEの所得税やキャピタルゲイン税が0%であることを説明していますが、これは現地の税制の説明です。日本居住者としての申告義務は、別に確認が必要です。同社の国別の税のガイドも、日本の税務の判断材料ではなく、現地の制度を知るための資料として使ってください。購入サポートを相談する際は、購入サポートのページにあるような無料相談の場で、税務の質問も事前にまとめておくと効率的です。

税理士を探すコツ

国外不動産の経験がある税理士を探し、初回の相談で、過去の実績、報酬、対応できる範囲を確認します。購入前の相談が理想です。購入の流れは購入手順の記事を参照してください。

補足：国外財産調書の評価の考え方

国外財産調書では、不動産は、原則として年末時点の時価（見積価額）などで評価し、円に換算して記載します。購入価格をそのまま使えない場合もあるため、評価の方法は国税庁の案内に従って、税理士に確認してください。為替は、定められたレートを使うことになっています。

申告ミスを防ぐために

• 毎年12月31日時点の財産の一覧を作る。
• 為替レートの出典を記録しておく。
• 家族名義の財産がある場合は、誰の財産かを整理する。
• 売却や相続があった年は、特に早めに相談する。

賃貸所得の収支の記録

賃貸の収支は、年ごとに、家賃収入、管理費、修繕費、保険、現地の税を整理します。現地通貨で記録し、円換算のレートも残してください。日々の記録があると、申告の作業が大きく短縮されます。

申告を意識した物件選び

購入前から、申告の手間を想定しておくと、実際の負担が見えてきます。複数の国に物件を持つと、書類も複数になります。購入後の費用感は購入費用の内訳も参考にしてください。

申告の時期のスケジュール

賃貸所得や売却益の確定申告は、通常、翌年の決まった期間内に行います。海外の書類の取り寄せや翻訳に時間がかかるため、年明けすぐに準備を始めると余裕が持てます。国外財産調書は、確定申告と同じ時期に提出するため、財産の一覧は年末までに整理しておくとスムーズです。現地の税務書類の発行時期が遅い国では、特に早めの準備が必要です。