海外不動産 利回り 計算｜表面利回りと実質利回りの違い

海外不動産の利回りは、表面利回り（年間家賃÷物件価格）だけでなく、管理費、空室、修繕、税金を引いた実質利回りで判断します。広告の利回りは前提条件が省かれていることが多く、手取りで再計算すると、数字がかなり下がることも珍しくありません。

計算式を使い分ける

種類	計算式	使いどころ
表面利回り	年間家賃 ÷ 物件価格	広告の比較
実質利回り	（年間家賃 − 年間経費）÷（物件価格＋購入諸費用）	実際の収益判断
円換算の手取り	現地通貨の手取り × 為替	日本居住者の判断

経費の目安を置く

Off Plan Propertiesの賃貸利回り計算ツールでは、入力項目として購入価格、月額の想定家賃、年間経費が使われ、経費の目安として、管理費（サービスチャージ）が物件価値の2〜4%、管理会社の手数料が賃料の8〜12%、修繕が1〜2%、保険が0.2〜0.5%、空室が年に1〜2か月という数字が示されています。これは同社の目安で、国や物件で実際の数字は変わりますが、「何を引くべきか」の一覧として役立ちます。

試算の手順

1. 物件価格に購入時の諸費用を加えて、購入総額を出す。
2. 想定家賃から、空室期間を引いた年間の収入を出す。
3. 管理費、管理手数料、修繕、保険を引いて、手取りを出す。
4. 手取りを購入総額で割り、実質利回りを出す。
5. 家賃が下がった場合、空室が増えた場合も試算する。

広告に出ている地域別の利回りは、外国人向けの購入ページでも、ダウンタウンのような中心部で約5%、新興エリアで約10%といった幅で示されています。これは同社の見積りの例で、数字が高いエリアは、空室や価格変動のリスクも別に考える必要があります。

要点：高い利回りは、リスクの裏返しのことがある。利回りの数字は、前提とセットで読む。

日本居住者の手取り

日本の居住者は、賃貸収入が日本でも課税されるため、税引き後の手取りを考えます。海外の物件でも、減価償却の扱いに制限がある場合があります。詳しくは購入にかかる税金を参照してください。

また、購入諸費用の見積りは購入費用の記事にあります。投資の収益全体の見方は、同社のROI計算ツールでも、売却益を含めた試算ができます。

広告の利回りを読むときの質問

• その利回りは、表面か、実質か。
• 家賃は、実際の賃貸契約か、想定か。
• 空室や管理費は、いくらで計算しているか。
• 保証家賃の場合、期間と条件は何か。
• 通貨は何で、為替の影響をどう見ているか。

質問に具体的に答えられない場合は、数字の根拠が弱いと考えるのが安全です。物件選びの全体は国の選び方にもまとめています。

家賃の根拠を確認する方法

想定家賃は、同じ地域の近隣物件の募集家賃や、現地の管理会社の意見で裏付けます。販売会社だけが示す家賃は、楽観的になりやすいので、独立した管理会社にも聞いてください。引き渡し前のオフプラン物件は、実際の賃貸実績がないため、特に慎重に見積もります。

補足：計算例の作り方

物件価格を100、購入の諸費用を5、年間の家賃を8、年間の経費を2とすると、表面利回りは8%（8÷100）、実質利回りは約5.7%（(8−2)÷(100＋5)）になります。これは説明のための仮の数字で、実際の物件の利回りを示すものではありません。同じ家賃でも、経費と諸費用を入れるだけで、利回りが下がることを確認してください。

空室を入れた感度分析

空室が年に1か月増えるごとに、手取りがどれだけ減るかも計算してください。ローンを使う場合は、金利の上昇も加えます。複数のシナリオで、手取りがマイナスにならないかを確認すると、無理のない計画かどうかが分かります。

売却益を含めた判断

利回りは、保有中の収入だけを見る指標です。売却時の価格の変動、費用、税金を含めた総合的な収益は、別途の試算が必要です。出口の考え方は出口戦略の記事で確認できます。