海外不動産 国 選び方｜購入先を比べる6つの基準

海外不動産の購入先は、外国人の所有ルール、税制、為替、法制度の透明性、賃貸需要、売却のしやすさの6つの基準で比べると、判断しやすくなります。人気や広告の利回りで決めるのではなく、目的に合う条件を満たす国を、冷静に並べて比較してください。

6つの基準

基準	確認すること
外国人の所有	買える区域、物件の種類、制限
税制	購入、保有、売却、賃貸の課税
為替	通貨の安定度、円との関係
法制度	登記、契約の保護、紛争解決
賃貸需要	空室の傾向、賃料の水準
出口	売却の期間、手数料、買い手

目的別の考え方

居住や長期滞在が目的なら、ビザの条件、医療、治安、生活費が優先されます。外務省の海外安全情報は、渡航や滞在の安全の確認に使えます。賃貸収入が目的なら、需要の安定、管理会社の質、空室の傾向が重要です。資産の分散が目的なら、通貨と法制度の安定性が焦点になります。

国別の情報の集め方

Off Plan Propertiesのサイトには、国別のページが多数あり、たとえばアラブ首長国連邦、スペイン、タイ、トルコ、ポルトガルなどの国別の入口があります。同社の購入サポートのページでは、120以上の国を扱い、UAE、英国、スペイン、米国、タイ、ポルトガル、トルコなどに強みがあると説明されています。これは同社の説明で、国ごとの法制度は自分で確認する必要があります。

また、同社の外国人向け購入ページは、UAEの例として、フリーホールド区域、登記手数料、支払いプランなどを示しており、他の国を調べるときの「確認項目の型」としても使えます。

要点：国を選ぶとは、法制度と税制を選ぶこと。利回りは、その結果にすぎない。

比較表を自分で作る

候補の国を3つに絞り、上の6つの基準で、情報源つきの比較表を作ってみてください。情報源は、公的機関、現地の弁護士、複数の独立した資料を使います。空欄が多い国は、まだ情報が足りない国です。

避けたい選び方

• 広告の利回りが一番高い国を選ぶ。
• 知人や講師が勧めたから選ぶ。
• 現地の制度を調べずに、価格の安さだけで選ぶ。
• 為替の影響を考えずに選ぶ。

外国人の所有ルールは、外国人の不動産購入規制で詳しく扱っています。利回りの試算は利回りの計算方法を、購入の流れは購入手順を参照してください。

現地を見ておく価値

可能なら、購入前に一度、現地を訪れ、周辺の環境、管理状況、賃貸の需要を自分の目で確認してください。難しい場合は、独立した現地の代理人や管理会社に、物件の状況を確認してもらう方法もあります。遠隔で進める場合の注意は現地に行かずに購入する場合の記事をご覧ください。

補足：候補国を3つに絞る手順

最初は、条件を広く取って、10か国程度を眺め、外国人の所有ルールと、情報の入手しやすさで、3か国に絞り込みます。絞ったあとで、税、為替、賃貸需要、出口を詳しく調べると、効率的です。

絞り込みの質問

• その国で、外国人が購入できる物件の種類は何か。
• 日本から送金し、購入し、売却して戻す流れが現実的か。
• 現地語・英語の公的情報で、制度を確認できるか。
• 信頼できる独立した弁護士に、アクセスできるか。

都市と国の違い

同じ国でも、都市やエリアで、賃貸需要や価格の動きは大きく異なります。国の比較のあとは、エリアの比較に進みます。新興エリアは価格が低く、利回りが高く見えることがありますが、開発の進み具合や、周辺の供給の多さが、リスクになることもあります。

情報の鮮度に注意

国別の情報は、制度の変更や市場の変化で、短期間に古くなります。複数の時点の情報を比べ、最新の公的情報を優先してください。購入前のリスクの整理はリスクの整理も参考にしてください。